Als de functie het gebouw heeft ingehaald...

Het lijkt wel een klimaatprobleem, in de zin dat het klimaat sneller verandert dan de natuur zich kan aanpassen: productieprocessen wijzigen sneller dan gebouwen kunnen worden aangepast. Dat plaatst ons voor stevige uitdagingen.

Het is een probleem met veel gezichten. Eerst de vraag: hoe houden we de zaken bij een verbouwing operationeel op de rit? Maar ook: hoe financieren we het? Banken vragen  wat de werkelijke afschrijvingstermijn is die zij moeten hanteren. Vroeger rekenden we met een termijn van 30 jaar. Maar wat als het gebouw na 12 jaar al niet meer te gebruiken is? Welke restwaarde houden we aan? 

Ingrijpende wijzigingen

Renovatie hield in het verleden in: het herstellen van (delen van) een gebouw. Wanden en vloeren zijn nog steeds aan slijtage onderhevig. Die moet je renoveren. Maar daarmee ben je er niet. Want het gebruik van fabrieken is de laatste jaren zo ingrijpend gewijzigd, dat veel gebouwen überhaupt niet meer voldoen aan de functie waarvoor ze zijn ontworpen. Dit is een veel groter issue dan versleten vloeren en wanden. Daarbij komt de aanscherping van het hygiëneregime, dat ons dwingt een andere routing toe te passen. Via hygiëneruimtes die extra wanden en putten vragen, ontstaat vaak een verstoring van de afschotstructuur (afwatering) in de vloer; met alle gevolgen van dien.

Missers

Recent waren we betrokken bij een opslag-kelderruimte die onbruikbaar was geworden door gewijzigd gebruik van de begane grondvloer. De vloeren waren ontworpen op een belasting van 1000 kg/m² en het gebruik van handmatig te verschuiven RVS-karren. Dat is allemaal veranderd. Inmiddels wordt het transport geregeld met een heftruck met 2 bakken en 2500kg/m² toelaatbare belasting. Het gevolg hiervan is dat de vloer is gaan vervormen en scheuren, met aansluitend lekkage naar de kelder. De kelderruimte is nu onderstempeld en vochtig en dientengevolge waardeloos.

Het grote verdienen in productieruimtes zit hem in het besparen op arbeid. In verband met automatisering kan dit langere productielijnen tot gevolg hebben. Productie was voorheen vloergebonden; tegenwoordig zien we steeds vaker dat E/W-en koudetechnische installaties aan het dak worden gehangen; een dak dat niet ontworpen is voor het gewicht van de procesleidingen. Los daarvan moeten bovendien de regelinstallaties op sanitaire plafonds (zie foto’s) worden geplaatst. Gevolg: er is 3 meter meer vrije hoogte nodig, en dat is niet realiseerbaar in een hal van 6 meter. 

Vuistregels en richtprijzen

De prijs van een onderheid gebouw is middels vuistregels op te splitsen in 400-500 €/m² voor een basishal. Foodsafe bouwkundig afwerken van vloeren, het aanbrengen van rioleringen, putten, binnenwanden en sanitaire plafonds kost 350 €/m². Het aanbrengen van installaties kost 300-500 €/m². Verhogen we een pand met een dakrand van 8 naar 12 meter, dan kost dit per extra meter hoogte 10-15 €/m². Dus kaal bouwkundig 50 €/m² extra voor 4 meter verhoging.
De restwaarde van een pand met zo’n hoogte is ten opzichte van een bestaand pand van 7 m waarin geen ruimte is voor een sanitair goed beloopbaar plafond, vele malen meer.

In het verleden was de ruimte boven een sanitair plafond alleen toegankelijk voor heel slanke technischedienst mensen. De installaties werden op het dak geplaatst en de ruimte boven het plafond was niet meer dan een soort pijpenzolder. Nu zorg je ervoor dat voor die 50 €/m² extra investering een volwaardige ruime ontstaat waarin ook luchtbehandelingskasten etcetera geplaatst kunnen worden, die onder alle weersomstandigheden onderhouden kunnen worden. Pijpen en leidingen hebben zoveel ruimte nodig dat je er ook met onderhoudskarren bij kunt. Dit alles heeft tot gevolg dat de discussie bij renovatie en onderhoud vaak uiterst lastig wordt, omdat we in bestaande lage fabrieken dit soort voorzieningen niet kunnen aanbrengen. Los nog van de werkelijke restwaarde van een fabriek. Na demontage van de oude installaties en binnenwanden ontdekken we dat we een doos overhouden met een waarde van 300-400 €/m², waarin een inbouwpakket met nieuwe installaties moet worden gebouwd van totaal 700-900 €/m².

Een geconditioneerde regenjas 

Voor renovatie en onderhoud geldt in feite hetzelfde als voor verpakkingen. Werd vroeger alles hergebruikt; nu gebruiken we het eenmalig. Een gebouw was een structuur die bevolkt werd door mensen tegen een relatief laag uurloon. Nu hebben we weinig uren maar bijzonder kostbare procesinstallaties. Bij grote procesinstallaties kost het gebouw  20%, gebouwgebonden  installaties kosten 15% en de productie-installaties 65% en meer. Dit geeft aan dat het gebouw is verworden tot een geconditioneerde regenjas met daarin een kapstokstructuur waar we de procesinstallatie aan ophangen. 

Renovatie en ombouw is interessant bij kleinere deeloplossingen. Bij grote projecten wordt het, als we alle kosten meenemen (ook de tijdelijke voorzieningen tijdens de renovatie) al snel interessant ‘from scratch’ te beginnen.

www.bessels.com