Waarom níet gaan bouwen?

Leg een miljard op tafel, en zelfs dan is de dag van gisteren niet te koop. Bij veel bouwprocessen komen we er te laat achter dat een project bij nader inzien tóch niet door kan gaan. De info was voorhanden, maar niemand heeft er iets mee gedaan. Er is veel geld en tijd verspeeld. Geld kun je bij de bank halen; verspilde tijd krijg je nooit meer terug. ‘Die tijd lopen we later wel in’ is Onzin. Je loopt niets in!

Stel daarom op voorhand de vraag: waarom gaan we niet bouwen?
“Bessels, maak even een plan voor een Logistiek centrum, een pand van 7500 m2 en 30 m hoog, in een landschappelijk gevoelig gebied. Gisteren de bouwvergunning a.u.b.” Hoe vlieg je zo’n verzoek aan? 

Zoek een team van topdeskundigen die weinig uren besteden en binnen tien dagen op een A4-tje rapporteren waarom het níet door kan gaan. En hoe specifieke problemen eventueel opgelost kunnen worden. Het resultaat, een week later:

De Planologisch Jurist: “In die regio vraagt 30 m hoog bouwen een proceduretijd 6 tot 8 jaar. Maar 19,50 meter is binnen 9 maanden redelijk haalbaar. Wat wil je: bouwen of procederen?
De Ecoloog- landschapsarchitect: “Oorspronkelijk waren er naast de kavel achteruitvliegende vleermuizen en op de rug zwemmende kikkers. Met simpele voorzieningen en vooroverleg kun je heel veel bonuspunten verzamelen bij eco-groepen.”
De Subsidioloog: “Bij een zonnedak van 7500 m2 mogen anderen participeren. Bijvoorbeeld de buren. Zie wat de planoloog heeft ontdekt.”
De Planoloog: “Er ligt een voorbereidingsbesluit voor woningen in de directe omgeving. Dat is een potentiële risicobron. Bied aan dat de bewoners kunnen participeren in de zonne-energiecentrale.” (Dit betekent dat je landhuizen met rieten kap kunt ontwikkelen zonder de collector vogelpoep – in een vorige column toegelicht.)
De Milieudeskundige: “Door voorzieningen te treffen voor LZV’s - lange zware vrachtwagens - gaat het aantal verkeersbewegingen omlaag en neemt de stikstofdepositie af. Ook hiermee scoor je punten.”

Door kennis te managen en deskundigen aan elkaar te koppelen, verzamelen we vooraf in een korte tijd cruciale info. Dat voorkomt dat we achteraf in een greppel belanden. Hier geldt: ervaring is de som van eerder gemaakte fouten.

www.bessels.com

Herman Bessels is architect BNA bij Bessels architekten & ingenieurs B.V.