Calculatie en begroting altijd maatwerk

‘Ieder mens is uniek, zoals ook iedere opdracht uniek is’. Dat is het vertrekpunt van iedere opdracht van Bessels architekten & ingenieurs. Projectmanager Cordy Volkers: ,,Deze filosofie houdt het voor ons altijd boeiend. Voor de opdrachtgever betekent het dat we vanuit ons enthousiasme en liefde voor ons vak altijd maatwerk leveren.”

De opdrachten bij Bessels architekten & ingenieurs, gespecialiseerd in onder meer de voedingsmiddelenindustrie, worden benaderd vanuit zowel de architectuur als het management. De taak van de projectmanager is het beheersen van de aspecten geld, organisatie, tijd, informatie en kwaliteit; van ontwerp tot en met oplevering/nazorg. Een van de projectmanagers is Cordy Volkers. Hij werkt in 2014 alweer ruim 16 jaar bij Bessels en heeft als specialisme ‘de voedingsmiddelenindustrie’.

Stichtingskostenopzet

Cordy Volkers: ,,Maatwerk betekent dat we bij een nieuwe opdracht in de ‘Initiatieffase’ naast het Masterplan (een programma van eisen vertaald in een vlekkenplan) direct ook een ‘StiKo’ voegen; de stichtingskostenopzet. In deze ‘investeringsinventarisatie’ brengen we niet alleen de bouwkundige kosten in beeld, het gaat echt veel verder. We maken een raming van álle te verwachten kosten: denk aan grondkosten, kosten voor terreininrichting, voor E- en W-installaties, voor de losse inrichting, procesinstallaties, NUTS-kosten en advieskosten. De StiKo geeft snel duidelijkheid over welke kosten op welke afdeling in een fabriek worden gemaakt. Ook biedt een StiKo de opdrachtgever de mogelijkheid heldere afspraken te maken over de financiering.”  

Te laag ingeschat

,,Er bestaat een wezenlijk verschil tussen de stichtingskosten en de bouwkosten,” zegt Cordy. Ter illustratie geeft hij een voorbeeld: ,,De bouwkosten voor de uitbreiding van een fabriek worden door een aannemer geraamd op 850 euro/m2. Op basis van dit gegeven regelt de opdrachtgever de financiering. Na realisatie blijkt dat de totale investering veel hoger is uitgevallen; 1.850 euro/m2. Dit komt maar al te vaak voor. Allerlei kosten worden niet meegenomen in de eerste ‘schatting’, zoals tijdelijke voorzieningen, het verzwaren van de trafo, de  rentekosten, veiligheidsvoorzieningen die genomen moeten worden, de verzwaring van het bestaande dak tegen extra water en sneeuw en advieskosten.

Cordy Volkers: ‘Een StiKo biedt de opdrachtgever de mogelijkheid heldere afspraken te maken over de financiering.”  

Elementenbegroting

,,In de StiKo werken we met vierkante meter prijzen. In de fase ‘Voorlopig Ontwerp’ brengen we vervolgens een verfijning aan in de vorm van een Elementenbegroting. Binnen deze kostenopzet bepalen we per onderdeel van het gebouw (wanden, vloeren, daken, enz.) nader om hoeveel vierkante meters het gaat. Zo kunnen we de investering specifieker uitlichten. Op deze manier ontstaat een krachtig en bruikbaar middel voor de opdrachtgever om sturing te geven aan de vele beslissingen die er binnen het bouwproces genomen moeten worden. Willen we een kolommenvrije hal hebben voor € 50.000 meer-investering? Of zijn de kolommen in het ontwerp in te passen en besteden we deze € 50.000 aan bijvoorbeeld een duurzamere vloerafwerking?”

Bestekfase

Het is essentieel dat er op wordt toegezien dat de beslissingen die genomen worden, binnen de beoogde investering passen, weet Cordy. ,,Bij wezenlijke planafwijkingen in de ‘Bestekfase’ maken we daarom een detailopzet van de kosten. Zo krijgen we een duidelijk beeld, waar we vervolgens op kunnen sturen. We proberen zo mogelijk voor de opdrachtgever de investering naar beneden bij te stellen. Daarmee creëren we ‘ruimte’ voor de financiële middelen die zo hard nodig zijn voor de procesinstallatie.”

Uitvoeringsfase

Bessels heeft ook veel ervaring in het adviseren van de opdrachtgever over de contractvorming met de aannemer. Mogelijke valkuilen worden in beeld gebracht en de projectmanager geeft advies over welke weg in te slaan. Nadat de contracten van de aannemer met de ‘meest economische’ aanbieding zijn ondertekend, gaat de fase ‘Uitvoering’ van start. ,,Tijdens de uitvoering blijft de controle op de kosten één van de belangrijkste taken,” licht Cordy toe. ,,Ons doel is de opdracht te realiseren binnen het afgesproken budget. De klant heeft geen boodschap aan onverwachte financiële ‘konijnen uit de hoge hoed’. Wij willen balans in de opgegeven kosten van de StiKo versus de eindinvestering van de opdrachtgever.

Tot slot

,,Alleen als je in een vroeg stadium alle kosten in beeld brengt met de StiKo, kun je sturen in het begintraject. Dat is sowieso beter dan achteraf moeten bijschalen omdat het financieel niet past. Essentieel hierbij is onze probleem-specifieke kennis van de voedselverwerkende industrie. Zo weten we wat we moet berekenen en kunnen we rekening houden met allerlei nevenkosten, zoals aansluiting op en voorzieningen aan bestaande constructies.” ,,De StiKo moet naar onze mening binnen drie weken aan de opdrachtgever kunnen worden overlegd; dan heb je nog de mogelijkheid om eventueel alternatieven door te rekenen,” besluit Cordy.

www.bessels.com